양도소득세 계산기

1세대 1주택 비과세

• 요건: 팔 때 세대가 집 1채만 가지고 있고 2년 이상 보유했으면 비과세입니다. 살 때 조정대상지역이었던 집(2017년 8월 3일 이후 취득)은 2년 이상 거주도 해야 합니다.
• 12억원 기준: 양도가액이 12억원 이하면 세금이 없습니다. 넘으면 양도차익 중 (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액 비율만큼만 과세합니다.
• 일시적 2주택: 새 집을 먼저 샀어도 이 집을 산 지 1년 뒤에 새 집을 샀고, 새 집을 산 날부터 3년 안에 이 집을 팔면 1주택처럼 봅니다. 새 집이 조정대상지역이면 2년입니다(2026년 8월 4일 이후 새 집을 사고 10월 1일 이후 파는 경우).

양도소득세 세율

기본세율 (2년 이상 보유)

과세표준 × 세율 − 누진공제로 구해도 같습니다. 지방소득세는 양도소득세의 10%를 따로 냅니다.

단기 보유와 다주택 중과

• 1년 미만 보유: 70%. 1년 이상 2년 미만: 60%. 기본세율로 계산한 세액이 더 크면 그 세액을 냅니다.
• 조정대상지역 다주택 중과: 2주택은 기본세율 + 20%p, 3주택 이상은 + 30%p이고 장기보유특별공제를 받지 못합니다. 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지는 2년 이상 보유한 주택을 중과하지 않았고, 2026년 5월 10일 양도분부터 다시 중과합니다.

장기보유특별공제 (3년 이상 보유)

양도세는 이렇게 계산합니다

1. 1주택, 15억원에 팔고 5억원에 샀고, 10년 보유·거주: 양도차익 10억원 중 12억원을 넘는 비율 3/15만큼인 2억원만 과세합니다. 장기보유특별공제 80%(1억 6천만원)와 기본공제 250만원을 빼면 과세표준 3,750만원, 세금은 1,400만원 × 6% + 2,350만원 × 15% = 4,365,000원이고 지방소득세 436,500원을 더해 4,801,500원입니다.
2. 조정대상지역 2주택, 10억원에 팔고 6억원에 샀고, 5년 보유 (2026년 10월 양도): 양도차익 4억원에 공제 없이 기본공제만 빼면 과세표준 3억 9,750만원. 기본세율 세액 1억 3,306만원에 20% 7,950만원을 더해 2억 1,256만원, 지방소득세를 더하면 2억 3,381만 6천원입니다.
3. 1주택, 1년 6개월 만에 1억원 남기고 팔 때: 2년 미만이라 비과세가 안 되고 단기 세율 60%가 기본세율보다 커서, 과세표준 9,750만원 × 60% = 5,850만원입니다.

자주 묻는 질문

양도세는 언제 신고하나요?

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고하고 냅니다. 홈택스에서 할 수 있고, 비과세여도 12억원 넘는 고가주택은 신고해야 합니다. 그해 다른 부동산도 팔았다면 다음 해 5월에 확정신고로 합칩니다.

주택 수는 어떻게 세나요?

본인과 배우자, 같은 주소에 사는 가족이 가진 집을 모두 합칩니다. 2021년 이후 산 분양권과 조합원입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 들어갑니다.

계산기와 실제 세금이 다를 수 있나요?

지방의 공시가격 3억원 이하 주택, 장기임대주택처럼 중과에서 빠지거나 주택 수에서 빠지는 집, 상속받은 집, 감면 주택은 세금이 달라집니다. 이 계산기는 이런 특례를 넣지 않았으니 해당하면 세무사나 홈택스 모의계산으로 확인하세요.

변경 이력

이 계산기는 양도일에 맞는 법으로 계산합니다. 예전 양도일을 넣으면 그때 규칙이 적용됩니다.

• 정부 개편안 (2026년 8월 3일 발표, 국회 심의 중): 2027~2028년 다주택 중과 한시 완화(2027년 2주택 +5%p, 3주택 이상 +10%p, 2년 이상 보유), 10년 이상 거주한 30억원 이하 1주택의 기본공제 2,500만원(2027년), 2028년부터 장기보유특별공제를 거주 중심으로 개편. 확정되면 시행일부터 반영합니다.
• 2026년 10월 1일: 일시적 2주택 처분 기한이 새 집이 조정대상지역이면 3년에서 2년으로 줄었습니다(2026년 8월 4일 이후 새 집 취득분).
• 2026년 5월 10일: 조정대상지역 다주택 중과가 다시 적용됐습니다. 5월 9일까지 계약한 경우 잔금 기한 안의 경과 규정이 있습니다.
• 2023년 1월 1일: 기본세율 구간이 바뀌었습니다(6% 구간 1,400만원, 15% 구간 5,000만원까지).
• 2022년 5월 10일: 2년 이상 보유한 주택의 다주택 중과를 한시 배제했습니다.
• 2021년 12월 8일: 1세대 1주택 비과세 고가주택 기준이 9억원에서 12억원이 됐습니다.
• 2021년 6월 1일: 주택 단기 세율이 1년 미만 70%, 2년 미만 60%가 되고, 중과가 2주택 +20%p, 3주택 이상 +30%p가 됐습니다.
• 2021년 1월 1일: 1세대 1주택 장기보유특별공제가 보유 연 4% + 거주 연 4%로 나뉘었습니다.